博胜发sbf游戏主页 博胜发官方网站 股东应占利润为10.03亿元,在上述房企发布盈警公告的房企中

股东应占利润为10.03亿元,在上述房企发布盈警公告的房企中



图片 1

彻底“中交化”的绿城交出了张亚东时代的第一份答卷。

图片 2

2006年10月21日浙江绿城在客场1:1战平河南建业后冲超成功,2006年是绿城曾经的巅峰时刻之一,除了冲超成功外,当年7月绿城中国(下称,“绿城”,03900.HK)在香港交易所主板挂牌上市,超过180亿的市值。

2018年绿城中国实现合同销售金额1564亿元,同比小幅增长6.9%;营收603.03亿元,同比上一年增长43.7%;当年度营业利润为79.04亿元,同比上一年增长23.7%;股东应占利润为10.03亿元,同比下降54.2%,然而股东应占核心净利润为37.96亿元,同比上升62%。

观点地产网随着3月份业绩发布潮即将到来,2月以来上市公司开始密集发布2018年年度业绩预报。

当年,有同样做足球的企业同行感叹:“看着绿城冲超成功我无比羡慕他们,看着绿城的地产做的这么好我也替宋卫平感到高兴,2006年是宋卫平的新高度,也是绿城的新高度。”

减值拨备拖累业绩

而在房地产行业一片盈喜的主流中,有部分房企的业绩却出现变脸,包括富力、绿城、中渝置地、新明中国等纷纷发出盈利预警。

市场看的是未来

2018年8月,张亚东接替曹舟南执掌绿城,这被视作中交空降兵接棒,是绿城发展史上的分水岭。

据观点地产新媒体查询,在上述房企发布盈警公告的房企中,其股东应占利润跌幅都在40%-60%左右,但其中的缘由却各有不同,且各具典型性。

转眼13年过去了,其间,绿城经历了很多,绿城足球和绿城房产一样,经历巅峰,也跌入过低谷。

执掌绿城半年,张亚东接受市场检验。2018年绿城销售规模有小幅提升,增长6.9%至1564亿元,克而瑞销售排行榜上由2017年的第11名跌落至当期的17名,其中投资项目销售额1012亿元,占比65%,代建业务销售额552亿元;营收603.03亿元,同比增长43.7%。股东应占核心净利润37.96亿元,同比增长62%;股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%。

其中,以新明中国为代表的房企利润下降的主要原因为物业销售收入大幅下降,富力则是因为2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少导致利润同比减少。

时针拨到2019年3 月 22 日,绿城在香港四季酒店举行 2018
年全年业绩发布会,行政总裁张亚东、执行总裁李青岸、首席财务官冯征以及助理总裁李骏组成的的绿城高管团队新业绩会。

财报内将股东应占利润下降原因归因为三点:集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;鉴于市场环境变化,集团基于谨慎考虑,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元,而2017年为汇兑净收益5.11亿元。

股东应占利润为10.03亿元,在上述房企发布盈警公告的房企中。相比之下,物业销售同比上升、2018年也没有大额收购交易发生,股东应占利润却罕有地同比大幅下滑的绿城便引发了资本市场和一众小股东的诸多疑惑。

绿城2018年的成绩单,市场褒贬不一,不过还是看好的人要多一些,发报当日收盘时,绿城股价涨幅达到7.85%。业绩会现场张亚东面对媒体、投资人的提问,非常坦诚,对绿城自身短板清醒认知,对发展过程中遇到的瓶颈不回避,分析透彻,并提出了解决方案和路径。

财报显示,2018年绿城金融资产及非金融资产减值及拨回净值为17.35亿元,而2017年只有9.8亿,同比增长77%;与此同时,绿城2018年对土地增值税进行拨备38.89亿元,而2017年只有21.5亿元,同比增长80.88%。

2月28日,绿城中国控股有限公司发布盈利警告,预计2018年度公司股东应占利润将较截至2017年12月31日止年度减少约50%-60%。

财报中,归母净利润10.03亿元,较2017年的21.9亿元少了11.87亿元,同比下降54.2%,成为绿城整张业绩报里最难看的数据,绿城早前还为此发布了预警。

受市场疲软影响,包括万科、新城等企业均计提存货跌价准备,然而却没有一家企业因此使得净利润大幅下滑,绿城此番进行大规模减值拨备被认为是主动暴雷的财务洗澡行为,意在市场底部时出清全部危机,为2019年的业绩增长做铺垫。

据观点地产新媒体了解,这是绿城自2015年利润止跌回升后,首次出现利润同比下降的情况。

从财报中可以得知,绿城年度股东应占利润下降原因有三点:一,集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;二,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;三,因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

2018年绿城投资项目销售均价25455元/平米,整体去化率68%,其中一二线去化率71%,存量房源去化率63%,存量也从年初的410亿元货值降至年末的151亿元,集团销售主力区域仍然分布于长三角地区,占比为70.3%。

在公布业绩盈警后,绿城中国当日收盘跌幅达8.70%,每股报收6.09港币。

另外,据财报显示,2018年绿城股东应占权益为275.7亿,少数股东权益为171.3亿,而去年分别是264.8亿,117.1亿,并且绿城已经连续几年因为拨备对利润产生了负面影响,为此也有不少投资者质疑这是否是特意而为。

延伸金融业务

图片 3

冯征对此表示,“关于拨备的事,并非有意操控,根据审计的要求,我们必须要有一个正确的判断。”

中交控股下的绿城在财务方面的改善是显着的,这也体现在其利润方面,从2015年至2017年,绿城的净利润始终稳步提升。

数据来源:企业公告、观点指数整理

实际上,仔细研究可以发现绿城的减值拨备皆是母公司进行,不涉及下属并表子公司,此消彼长,就出现少数股东利润反而高的现象。

截止期末,绿城净资产负债率为55.3%,较去年同期的46.4%有所上升。银行存款及现金为482.19亿元,去年同期为359.77亿元,一年内到期借款余额为174.81亿元,现金是短债的2.76倍,全年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与上一年度持平。

2017年年报显示,绿城实现期内利润26.7亿元,股东应占利润为21.9亿,若按业绩预告股东应占利润同比减少60%推算,2018年度绿城的期内利润约为12.5亿,股东应占利润则为8.75亿。

据数据显示,2018年绿城中国实现合同销售金额1564亿元,同比2017年的1463亿元同比增长6.9%,营收方面达到603.03亿元,同比增长43.7%,而这也是整张成绩表中的亮眼所在,每一个看好绿城的人,都是看上绿城的高成长性。

在央企的加持下,绿城打开了更广泛的境内外融资渠道。境外方面,绿城与18家银行签订无抵押定期贷款美金8亿元等值美元/港元双币种无抵押定期贷款;与中银签订3亿美元三年期双边贷款;以非公开方式发行本金总额5亿美元的非上市高级永久资本证券;境内方面,绿城全年发行201亿元,获境内永续中票额度80亿元,100亿元供应链ABS获深交所批准。

值得注意的是,2018年中报里,绿城已完成期内利润31.2亿元,较去年同期增长145.7%,股东应占利润23.3亿元,较去年同期增长90%。

在业绩会上,有人问到绿城对2019年实现1900亿元的销售额有没有信心。而张业东未来三年的绿城定下了不低于20%的增长目标,2019年力争实现2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元。

除公开市场融资手段之外,绿城还谋求金融领域的发展,绿城前任掌门人曹舟南曾说绿城资产的目标是做一个全牌照的金控集团。在这一思想的主导下,绿城于2018年底斥资27亿从王健林手中买下百年人寿11.55%股权,成为第一大股东,正式进军保险行业。实际上,除了多元化的考虑,绿城搭建金控平台的另一个主要目的是在融资越来越难的市场环境下,为企业打通新的融资渠道。

换言之,2018年下半年,绿城的期内利润不仅没有增加,反而在半年内净亏损了14.5亿元。

查询财报可知,在2018年绿城新增37宗地块,总建筑面积719万平方米,目前绿城共有土地储备项目117块,总建筑面积为3247万平方米,总货值5300亿元,其中一二线占比达到70%,此前一直被诟病拖累绿城发展的三四线土储比例已下降,这为绿城未来规模的提升做好了准备。

与此同时,在业绩会上,绿城中国之行董事李骏表示,绿城将继续引进新的战略投资人,扩大股本。

根据绿城方面的解释,预期2018年度公司股东应占利润减少主要是因为非经营性利润下降,包括集团2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少;年内计提的物业减值亏损拨备有所增加;以及因人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

除此之外,在负债方面,绿城的负债率为78.51%,同比下降1.6个百分点,短期债项仅174.81亿元,账面上现金及现金等价物达到482.19亿元,偿债能力极其优秀,而全年总借贷加权平均利息成本仅为5.4%,远低于行业平均水平,绿城的财务基本面迎来了2010年以后最好的时光。

从2014年底至今,经过3年多的试探与磨合,中交在其“进入央企前两三名,对标保利、中海”的规模野心促动下,从绿城最薄弱的财务环节入手,通过多种手段增厚了绿城的财务能力。

绿城同时表示,若剔除以上非经营性利润影响,2018年经营性利润与2017年相比是有大幅提升。

还是品质为先

土储不足

一般而言,在房企的财报中,一次性处置或收购收益、计提减值拨备、外币借款带来的汇兑损益等非经营性利润确实会对上市公司最终的利润产生一定影响,但像绿城这样导致全年净利同比跌幅超过50%的情况并不多见。

去年的8月2日,绿城召开了一个小型的媒体沟通会,宋卫平用了两个半小时的时间,向媒体告知了绿城中国换帅的事实,此后,张亚东正式成为绿城的行政总裁。

在中交成为绿城第一大股东和张亚东执掌绿城的这段时间里,绿城内部从未平静过,中交对绿城的改造表现在方方面面,寿柏年、曹舟南的相继离职,还有绿城内部管控体系的两次重大调整,均指向内部。而对外,因股权纷争错过三四线的红利,又因与中交磨合期较长没能大举购地,绿城几乎错失了最近5年的行情。

2018年上半年,因一二线城市限价、限签、限售等政策影响,包括保利发展、新城控股、华夏幸福、金地、阳光城等许多房企在就在报表中计提了存货跌价减值准备,而万科在三季报中则计提了41.4亿元的存货跌价准备。

张亚东曾任大连大汽企业集团总经理助理、大连市城建局党委书记、大连市建委党组书记、大连市政府副市长等职,以及中国城乡建设发展有限公司(为中交集团全资附属公司)董事、总经理,在城乡建设和房地产管理方面有丰富的经验。

这也体现在2018年的财务报表中。绿城在2018年度新增37宗地块,总建筑面积为719万平方米,花费土地款总额为517亿元,其中归属于绿城支付的金额为399亿元,预计新增货值1276亿元,权益货值为751亿元,新增土地平均楼面价为11398元/平米,处于高位。预计2019年将有117个投资项目在售,可售货源812万平方米,可售金额2029亿元,其中一二线可售货源为546万平方米,可售金额1476亿元,占比73%。从新增土储及可售货源来看,绿城的库存处于低位,或将成为未来两三年发展的掣肘。

尽管也因上述因素做出计提存货跌价准备,但对绿城而言,更大一部分原因是在处理历史遗留问题。

因为与中交的渊源博深,当时大家都评论,“张亚东的到来是要将绿城中交化,去宋卫平化从骨子里改变绿城。”绿城只是用来给中交赶规模的,曾经被称为“地产爱马仕”的绿城以后的产品质量肯定会下滑。

目前绿城的重要粮仓仍然是一二线城市,然而在目前限购限价的基本面之下,一二线依然存在回款难、销售难的风险,对此,绿城中国执行总裁李青岸在业绩会上表示,未来绿城中国的城市布局将由长三角向珠三角和西部区域扩展,加大在成渝城市圈的布局力度。

翻查绿城以往的财报,公司就曾因为要处理大量的拨备导致母公司利润受到侵蚀。

不过,张亚东曾对媒体解释,“绿城依旧是宋卫平创立时的绿城,品质为先,兼顾原则依然是绿城的发展原则。”

在几天前小规模的媒体会上,张亚东也曾表现出对供货的担忧。对此,财报显示绿城将因城施策,狠抓猎地计划,深入开展城市研究,采取差异化投资策略,实施新一轮猎地计划。同时优化投资结构,继续深耕五大重点城市群,在一二线核心城市实施“以点扩面、拥核发展”,在优质三四线城市实施“一城一地、流动性补仓”策略。

以2017年为例,虽然当年绿城实现税前利润是64亿,但据管理层透露,其中的坏账部分的拨备了10个亿,土地增值税拨了22亿,因此最终实际期内利润只有22亿。

这一次的业绩会张亚东以“昨天、今天、明天”为主题,这是他第二次参加绿城的业绩会。

中交的优势在土地端也开始释放,2018年8月,绿城和中交的16个单位签署了近30个项目协议,总投资超过2500亿元,同时还凭借中交在一级开发方面的优势,双方以联合体形式在广州、福州、天津等城市获地。这无疑对于土储较为艰难的绿城来说,是一项重大利好。

据观点地产新媒体了解,由于前期在房地产周期上踏错了节奏,绿城早年曾拿下不少高价地块,由此引发财务危机并产生较大亏损。

四位高管都从业绩、管理、财务、未来展望等方面向介绍了绿城,各司其责,很明显,绿城正在完成经历新旧管理思路的交替中,还是品质为先的绿城,但似乎比之前的绿城多了更多的想法和动作。

鉴于中交在财务端和土储端向绿城输送,张亚东治下的全新绿城已经没有了过去艰难的样子。在业绩会上张亚东表示,绿城2019年的目标是2000亿,2020年的目标是2500亿,2021年的目标是3000亿。

2014年,中交入主后,绿城虽然避免了被清盘的危险,但仍有大量的债务需要处理。

在发布会现场,有人问起绿城去年年底时从王健林手上买下了百年人寿保险股份有限公司11.55%股权一事。

对此,以曹舟南为主的管理层并没有选择一次性将债务处理完,而是每年10-30亿的进行拨备减值。

李骏表示:“收购百年人寿除了财务和战略性投资,未来百年人寿与绿城有极大的合作空间,双方的协同效应非常多,特别是在地产方面能给予很多的支持。”

与此同时,在近几年楼市的上涨中,尽管绿城每年的财报中都有拨备处理,但2015-2017年公司的净利润仍保持每年都有一定增长,并未出现下降或亏损。

实际上,收购百年人寿之后,绿城就等同于搭建起了一个金融平台,这为绿城以后加大对特色特质业务的扩展,增加获取低价项目在战略上能提供绝对有利的支撑。

不过,随着张亚东接手,这一趋势在2018年被打破。

理想小镇、运动物业、TOD物业等皆是绿城加大对特质业务的扩展,除此之外,在轻资产的代建业务上绿城一直领跑着行业,据财报显示,2018
年绿城代建业务新增项目达 142 个,报告期内,绿城代建管理项目合计达 282
个,规划总建筑面积约 6,336 万平米,这也为绿城为了的利润提供了保障。

对此,不少业内认为这或许是绿城新任管理层的一次财务调整。

上市13年,绿城的销售额涨幅超过了3000%,绿城千里路,不可直以绳,中间遇到过各种的“黑灰天鹅”,走了这么多年,扛起品质大旗,在资本市场的裹挟下,做不到面面俱到、十全十美也是理之常情。

一方面,在当前大盘低迷的情况下,业内普遍认为已经探底,此时将拨备一次性大幅处理掉,将风险出尽,并不会有太大波澜;另一方面,对绿城而言或许也是新任管理层彻底接管后将问题出清,轻装上阵。

如今的绿城似乎迎来了又一次变革,不仅发布了此前没有的《绿城中国共赢机制》,也正准备发布创新产品和生活服务体系2.0,进一步扩大品牌影响力。

相似的手法也同样发生在内地资本市场。随着宏观经济环境的下行,此前A股市场也有不少上市公司选择在此时对外主动暴雷,刮起商誉减值风暴。

张亚东在加入绿城时曾说,“接任行政总裁,我会将绿城中国带到一个新的层面,这是我要做的事情,对绿城中国做出更大贡献。”

经过2018年全年的财务调整,绿城的利润能否从2019年开始释放,还需交给时间来验证,但管理层的决策同样举足轻重。

目前,城经营状况在持续向好,债务结构非常合理,亦拥有远低于行业平均水平的融资水平,最重要的是还有客户满意度第一房企的品牌价值。

去年10月28日这一天绿城足球俱乐部官微的头条文章标题是《12年过去了,是时候重回巅峰了》。

现在绿城足球也好,房产也罢,是否会再迎来巅峰时刻?创造新高度,我们拭目以待。

标签:

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图